深圳擬加大居住用地供應 有序擴大租賃住房用地供給

擬入住本市怎麼選擇

讀創/深圳商報記者 苑偉斌

7月9日，深圳市規劃和自然資源局釋出《關於進一步加大居住用地供應的若干措施》（徵求意見稿）。根據徵求意見稿，深圳在國土空間總體規劃中合理安排生產、生活、生態空間，在保障總體用地結構均衡的前提下，逐步提高居住和公共設施用地規模和比例，確保至2035年全市常住人口人均住房面積達到40平方米以上，年度居住用地供應量原則上不低於建設用地供應總量的30%。

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《若干措施》要求調整用地結構、住房結構等措施來最佳化空間資源配置，透過國土空間規劃縱向傳導機制和臺賬形式逐步傳導至法定圖則，並最佳化完善城市更新等存量用地開發政策予以落實，實現國土空間規劃提出的居住目標，保障住房供給。具體包括提高都市核心區及各綜合性服務中心地區居住用地比例，降低商業用地比例，實施二三產土地混合利用。這些措施是城市空間的“騰挪”，是城市轉型的需要，可進一步提高城市綜合發展能力。

同時，提高居住用地開發強度，鼓勵在已建、在建及已納入近期建設規劃的軌道站點500米範圍內實施以居住為主的綜合開發。此外，合理確定住宅建築高度，控制規劃建設超高層住宅建築。居住用地原則上應為單一用地性質，確因滿足商業功能回遷需求，地塊內商業功能建築面積達到《深圳市城市規劃標準與準則》混合用地標準的，用地性質方可規劃為居住、商業混合用地（R+C或C+R）。

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根據若干措施，深圳將加快建立整備先行、規劃預調、供應高效、滾動推進的居住用地供給機制，保障新增居住用地供給。

具體來說，一是創新居住用地整備模式，劃定以居住為主的成片整備片區，加大土地整備實施力度，確保“十四五”期間整備居住潛力用地不少於10平方公里，2021-2023年內整備的居住潛力用地不少於7平方公里。

二是科學合理、分類分批將儲備土地中的發展備用地、商業用地等調整為居住用地。在不影響城市韌性前提下，可對不符合城市發展需求的各類控制線進行最佳化，釋放用地潛力增加居住用地供給。

值得注意的是，《若干措施》中特別提到有序擴大租賃住房用地供給。深圳在年度建設用地供應計劃中單列租賃住房用地。創新租賃住房用地供應和競拍模式，透過單獨供地或者“競全年期自持的租賃商品住房面積”等方式增加租賃住房供給。

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根據《若干措施》，土地整備留用地（含徵地返還用地、利益統籌留用土地）原則上優先安排居住用途；已核發用地批覆但尚未簽訂土地使用權出讓合同的土地整備留用地，可申請將非居住用地調整為居住用地或提高居住用地開發強度。這其中，原批准土地用途為商業的，可申請將部分或全部商業建築面積調整為居住用途，其中商品住房面積按所調整商業建築面積的30%確定，其餘住宅建築面積作為出售的公共住房。調整後按本措施可提高居住用地開發強度的，新增的住宅建築面積為出售的公共住房。

以分類引導為原則，以保障公共住房為前提，《若干措施》鼓勵尚未批准城市更新單元規劃的專案（含尚未列入更新單元計劃專案，小地塊城市更新專案除外），透過調整更新方向或所在片區法定圖則主導功能，提高居住用地空間保障力度，提高公共住房供應能力。這其中，鼓勵原計劃公告更新方向或法定圖則主導功能為商業的，將專案更新方向調整為居住方向後，按照現行的政策核算規劃容積，其中出售的公共住房不低於規劃容積（不含公共配套設施）的60%。

此外，鼓勵更新單元規劃已經批准但尚未簽訂土地使用權出讓合同的城市更新專案（區塊線內或適用小地塊政策的專案除外），在保持原批准規劃容積不變的前提下將已批商業建築面積全部或部分調整為出售的公共住房。

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為進一步挖掘城中村潛力，《若干措施》進一步優化了城中村改造政策。為了更公平地推進城中村改造，《若干措施》對城中村現狀容積率進行了分段處置，現狀容積率2。5至3。0的現狀建築面積，按照50%核算拆除建築面積，容積率超出3。0的部分不計入拆除建築面積，透過控制實施主體可取得的拆建量抑制現實中存在的不盡合理的“超建越多補償越多”的現象。

《若干措施》鼓勵符合條件的舊住宅區成片統籌改造，堅持政府主導，市場參與的原則，完善深圳舊住宅區拆除改造政策，允許配建一定比例的商品住房，參照鹿丹村模式公開選擇市場主體，也提高了舊住宅區改造的經濟可行性。

此外，探索企事業單位持有的自有住房（不包括政策性住房及全年期自持的租賃商品住房）建成後補繳地價轉為公共住房或市場商品住房。

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為努力實現“民生七有”，《若干措施》要求統籌做好居住用地與公共設施的規劃佈局和建設時序，加強托幼等與居民生活密切相關的公共設施的配置，構建優質均衡的公共服務體系，滿足居民物質和文化生活需求。

為落實教育優先發展戰略，深圳將嚴格落實學位建設聯合審查制度，具有居住功能的建設專案，應書面徵求轄區教育部門意見。現有（含已規劃）學前教育和義務教育學位無法滿足的，需在專案用地範圍內自行解決；無法在專案用地範圍內自行解決的，用地單位應統籌若干地塊同步規劃、同步實施，實現學位需求自平衡；用地單位確實無法實現學位需求自平衡的，專案所在區應明確片區學位統籌配建措施。

審讀：譚錄崗